Bonato, neo presidente ANACI MB: “L’amministratore condominiale, un professionista con tante responsabilità”

Chi di noi non ha mai avuto a che fare con un amministratore condominiale al quale rivolgere un sacco di domande, anche quelle più strane, sulla conduzione dell’immobile e sulle questioni col vicinato? Spesso il rapporto tra amministratori e condomini non è cosa facile, ancor più oggi, dopo che la legge 4 del 2013, sulle libere professioni non regolamentate da Ordini o Collegi, ha caricato di fatto la figura dell’amministratore condominiale di una serie di precise competenze e responsabilità, richiedendo parametri professionali certi a garanzia dei condomini. Serve un corso iniziale, formazione continua, casellario giudiziario in ordine, rispetto delle regole etiche e deontologiche, e soprattutto responsabilità civile e penale nella conduzione dell’immobile, per il quale l’amministratore svolge anche il compito di direttore dei lavori che vengono effettuati, dopo la raccolta dei preventivi e l’opportuna verifica dei requisiti tecnico-professionali dei fornitori che vengono proposti e identificati dall’assemblea condominiale, con tanto di indicazione del responsabile della sicurezza.

Insomma, oggi con la legge non si scherza. Il condominio va amministrato come una piccola impresa, che deve funzionare, dall’ordinaria alla straordinaria amministrazione. In tutto questo l’amministratore, oltre a essere un “buon padre di famiglia” al quale rivolgersi per chiarire ogni dubbio sull’esercizio condominiale, è di fatto in toto il responsabile della gestione del condominio e ne risponde direttamente ai condomini.  In particolare relativamente alle spese ordinarie e straordinarie sostenute, con verifica analitica delle singole voci dei preventivi e confronto dei consuntivi, a lavori effettuati, dei quali è, come si diceva, direttore.  L’amministratore ha anche la responsabilità di fornire ai condomini idonea documentazione fiscale precompilata per le eventuali detrazioni fiscali ammesse dalla legge per lavori di manutenzione straordinaria; ed in caso di detrazione errata, e di conseguente multa dell’erario, ha una corresponsabilità.

In Italia esiste un’associazione di categoria che raccoglie ben 8680 amministratori condominiali e immobiliari, con 122 sedi sparse sul territorio, tra cui una anche a Monza e Brianza con poco più di 200 iscritti (202 per l’esattezza) che amministrano circa il 70% degli immobili locali (il 15% viene amministrato da aderenti ad altre associazioni, mentre il rimanente 15% è amministrato dai proprietari immobiliari).

Da poco più di un mese la sezione provinciale ANACI di Monza e Brianza (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) ha rinnovato il consiglio direttivo e per i prossimi quattro anni alla presidenza ci sarà il monzese Marco Bonato, classe ’78, che succede a Renato Greca.

Bonato sarà affiancato dalla vicepresidente Debora Orlandi, dal segretario Ivan Basile e dal tesoriere Alessandro Lafratta. Eletti membri del consiglio Renato Greca, Giampaolo Targa, Alfonso Beretta, Luca Biella, Andrea Monguzzi, Patrizia Montrasio, Mario Baroni, Nicola Baglivi, Lipuma Mariella e Osvaldo Mangone.

Marco Bonato, che ha anche trascorsi politici a Monza, si presenta con le idee chiare, sulla base di un programma ambizioso nel quale le parole professionalità e formazione sono più volte declinate.

“Fin da ragazzo mi sono avvicinato al mondo dell’amministrazione condominiale. A poco più di vent’anni, nel 1999, ho  iniziato a lavorare presso l’ufficio di mio zio Valerio. Dopo aver frequentato il liceo scientifico San Giuseppe, nel 2001 mi sono rimesso a studiare: mi sono iscritto al corso di formazione promosso da ANACI e ne sono uscito con profitto. Nel 2004 ho perfezionato l’iscrizione all’associazione e finalmente ho aperto il mio studio. Non ho mai disdegnato il confronto e la partecipazione attiva per far crescere la categoria. Ho sempre dato il mio contributo all’associazione e così nel  2012 ho deciso di mettermi in gioco, impegnandomi di più ed entrando nel direttivo. Ho fatto parte del centro studi e ho partecipato attivamente all’organizzazione di eventi formativi, tra cui l’importante convegno svoltosi lo scorso settembre in Autodromo. Ed eccomi qua oggi alla presidenza della sezione monzese. Un grande onore e un grande impegno”.

Formazione continua, certificazione TUV UNI ISO 10801, master di perfezionamento, rapporto con le istituzioni, le Forze dell’Ordine e gli altri ordini professionali, attività culturali, incontri pubblici, convenzioni e attività di comunicazione sono i punti chiave del suo programma. Tra i primi step da affrontare, l’istituzione di uno “Sportello dell’Amministrato” ovvero dello sportello di riferimento del cittadino consumatore come previsto anche nella legge 4 e l’istituzione dello “Sportello dell’Associato” per consulenze di ogni natura. E poi la creazione d un organismo di mediazione e corsi professionali altamente avanzati con rilascio di nuove specifiche abilitazioni professionali. Tra gli impegni sociali, quello del Condominio Cardioprotetto con defidrillatori e tanto di corso di primo soccorso cardiaco svolto da alcuni condomini. L’impegno per i giovani che vogliono accedere alla professione, con l’alternanza scuola-lavoro, e quello per gli anziani, con l’informazione antifrodi. In generale il tema della sicurezza dei condomini, con il controllo di vicinato e il rapporto con le Forze dell’Ordine e la Prefettura. Non ultimo, il partenariato con il supporto a Fight the Writers per proteggere la città dal triste fenomeno dell’imbrattamento dei muri, dando spazio solo ai veri artisti dei murales, in determinate zone cittadine.

“In questi anni ho visto la nostra professione cambiare in modo radicale e con essa adeguarsi anche ANACI. – dice Bonato – È solo grazie a una formazione continua, di vera qualità e a servizio degli associati, che possiamo affermare di essere veri professionisti, in grado di garantire uno standard di alto livello e quindi di tutelare il proprio lavoro e i propri amministrati. Proprio in questa ottica, il nostro obiettivo più grande sarà quello di riuscire a dare e a fare qualcosa di più. Fare in modo che l’amministratore ANACI risulti veramente un professionista che possa fare la differenza, e quindi tra i tanti preventivi sul piatto, non prevalga quello che costa meno, ma risalti la vera professionalità ed i servizi resi anche a livello di Associazione di categoria. Dobbiamo essere il vero punto di riferimento nell’ambito dell’amministrazione condominiale ad ogni livello. Questo obiettivo ambizioso ci indirizza su una strada certamente non di semplice percorribilità, ma innegabilmente affascinante, che si articola su diversi livelli”.

Insomma, oggi gli amministratori condominiali non possono più  improvvisarsi come un tempo non tanto remoto in cui erano praticamente quasi tutto dopolavoristi.

“Il nostro è da tempo un lavoro professionale di responsabilità che deve garantire qualità – sottolinea Bonato – Abbiamo precise regole da rispettare. E proprio per questo, non possiamo più nemmeno offrirci sul mercato a prezzi scontati. Dobbiamo presentarci al condominio con una nostra offerta chiara in ogni voce, consapevoli che la nomina dell’amministratore è proprio vincolata all’accettazione di un preciso preventivo. Dobbiamo avere un nostro tariffario di riferimento esposto con una parte fissa e una parte riferita ai servizi che offriamo al condominio, con le quote per unità immobiliari e per le pertinenze, per gli adempimenti fiscali, per le pratiche extra, il recupero crediti ecc.”.

Amministratore condominiale come un “buon padre di famiglia”, si è detto, ma non può certo rispondere a tutto.

“Sulla sicurezza e sulle verifiche siamo abbastanza tranquilli. Purtroppo, – conclude il neo presidente di ANACI MB – non ci bastano le questioni di ordinaria e straordinaria amministrazione, le polemiche sulle spese più o meno alte, sui lavori da fare per mettere in sicurezza lo stabile, ma spesso dobbiamo far fronte alle beghe tra condomini. Non resta che appellarci al rispetto del regolamento condominiale, soprattutto al buonsenso e alla buona educazione. Ma non sempre è facile. In questi ultimi anni abbiamo dovuto far fronte anche a maggiori sofferenze nei pagamenti dovute alla crisi economica”.

Carlo Gaeta